Daugiabučių administravimas

Pagal Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 4.83 straipsnio 3 punkto nuostatas, butų ir kitų patalpų savininkai bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti (…).

Daugiabučiams namams valdyti ir tvarkyti butų ir kitų patalpų savininkai gali pasirinkti vieną iš egzistuojančių valdymo formų:

• įsteigti daugiabučio namo savininkų bendriją (DNSB), išsirinkti valdymo organus (bendrijos pirmininką ir/ar valdybą) pavedant jiems organizuoti namo valdymą bei priežiūrą;
• sudaryti jungtinės veiklos sutartį (JVS) ir įgalioti asmenį, kuris atstovaus butų ir kitų patalpų savininkus ir organizuos namo valdymą ir priežiūrą;
• pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių, kuris rūpinsis butų ir kitų patalpų savininkams priklausančiu bendrojo naudojimo turtu ir organizuos jo priežiūrą. Administratoriaus parinkimo funkcijas atlieka savivaldybė organizuodama butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimą arba balsavimą raštu.

Daugiabučio namo savinikų bendrijos steigimas ir registravimas (DNSB):

Daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrija – ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis juridinis asmuo, įsteigtas naudoti, valdyti, prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus arba juos sukurti bendrijos narių poreikiams, arba tenkinti kitus bendruosius poreikius.“. 

• Pirmiausia, daugiabučio/ių namų butų ir kitų patalpų savininkams reikia surinkti iniciatyvinę grupę iš keleto asmenų. Bendriją steigti gali iniciatyvos imtis ir vienas žmogus.
• Apgalvojama bendrijos steigiamojo susirinkimo darbotvarkė, susirinkimo šaukimo data.
• Jei bendriją planuojama steigti daugiabučiame name, kurį administruoja savivaldybės paskirtas administratorius, jam būtina prieš 30 dienų iki steigiamojo susirinkimo pranešti apie bendrijos steigimą ir steigiamojo susirinkimo datą. Administratorius bendrijos steigimo iniciatoriams ne vėliau kaip per 15 dienų nuo šio pranešimo dienos privalo pateikti namo bendrojo naudojimo objektų aprašą bei butų ir kitų patalpų savininkų sąrašą su jų adresais.
• Bendrijos steigimo iniciatorius parengia butų ir kitų patalpų savininkams pranešimą apie bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimą, bendrijos įstatų projektą pagal LR Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 7 straipsnio 1 dalies reikalavimus (Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas) ir Buto ir kitų patalpų (pastatų) savininko nuomonės pateikimo raštu iš anksto bendrijos steigimo ir kitais steigiamojo susirinkimo darbotvarkės klausimais dokumentą (formą ir tvarką rasite čia).
• Ne vėliau kaip prieš 14 dienų iki bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos bendrijos steigimo iniciatorius skelbia šaukimą apie organizuojamą steigiamąjį susirinkimą kartu su bendrijos įstatų projektu namo laiptinėse ar kitose savininkams gerai prieinamose bendrojo naudojimo patalpose įrengtose skelbimų lentose ar kitose gerai prieinamose ir matomose vietose ir savo interneto svetainėje (jeigu ją turi) (kas turi būti nurodyta šaukime rasite čia) 
• Taip pat bendrijos steigimo iniciatorius ne vėliau kaip prieš 14 dienų iki steigiamojo susirinkimo dienos pateikia užpildytą nuomonės pateikimo dokumentą kiekvienam butų ir kitų patalpų savininkui (pateikimo būdus rasite čia)
• Tuomet reikia organizuoti steigiamąjį susirinkimą – išsirinkti pranešėją, kuris pristatytų bendrijos steigimo tikslus ir įstatų projektą, pagal numatytus reikalavimus parengti susirinkimo dalyvių sąrašo, susirinkimo protokolo ir pritariančiųjų steigti bendriją sąrašo (pildomas steigiamojo susirinkimo metu, formą rasite čia) formas, parinkti kandidatus į bendrijos pirmininkus ir bendrijos valdybą, revizijos komisiją, balsų skaičiavimo komisiją, ginčų komisiją. 
• Bendrija steigiama butų ir kitų patalpų savininkams pareiškiant pritarimą bendrijos steigimo ir kitais bendrijos steigiamojo susirinkimo darbotvarkės klausimais šiame susirinkime arba raštu iš anksto. 
• Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų savininkų. Jeigu sušauktas susirinkimas neįvyksta, nes į jį susirinkusių butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų skaičius nėra pakankamas sprendimui priimti, pakartotinis susirinkimas šaukiamas pagal tą pačią darbotvarkę ne anksčiau kaip po dviejų savaičių ir yra teisėtas, kai jame dalyvauja ne mažiau kaip 1/4 visų butų ir kitų patalpų savininkų.
• Bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma. Pakartotinio susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų balsų dauguma, bet ne mažiau kaip 1/4 visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų balsų. Balsuojant bendrijos steigiamajame susirinkime, kiekvienas buto ar kitų patalpų savininkas turi po vieną balsą. Buto ar kitų patalpų bendraturčiams atstovauja vienas asmuo ir jis turi vieną balsą. Butų ir kitų patalpų savininkai gali raštu iš anksto pareikšti savo nuomonę dėl bendrijos steigiamajame susirinkime svarstomų klausimų užpildydami iš bendrijos steigimo iniciatoriaus gautą nuomonės pateikimo dokumentą. Iš anksto raštu pareiškę nuomonę butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai yra laikomi dalyvaujančiais bendrijos steigiamajame susirinkime, registruojami susirinkimo dalyvių sąraše, o jų balsai įskaitomi į balsavimo rezultatus.
• Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyviai registruojami sudarant jų sąrašą. Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyvių sąraše turi būti nurodyta susirinkimo dalyvio vardas ir pavardė, asmens tapatybę patvirtinantis dokumentas, jo numeris ir išdavimo data, juridinio asmens pavadinimas, kodas, susirinkimo dalyviui priklausančio buto (butų), kitos patalpos (kitų patalpų) adresas (adresai) ir jų unikalus numeris (unikalūs numeriai), susirinkimo dalyvio parašas. Jeigu susirinkimo dalyvis atstovauja buto ar kitų patalpų savininkui, bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyvių sąraše nurodomas įgaliojimo registracijos numeris ir data. Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyvių sąrašą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius.
• Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas. Bendrijos steigiamojo susirinkimo protokolas turi būti parengtas per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius. Prie bendrijos steigiamojo susirinkimo protokolo pridedamas šio susirinkimo dalyvių sąrašas su jų parašais (formas rasite čia).
• Jeigu bendrijos steigiamasis susirinkimas numatytu laiku neįvyksta, pakartotinis bendrijos steigiamasis susirinkimas ta pačia darbotvarke šaukiamas ne anksčiau kaip po 14 dienų nuo neįvykusio steigiamojo susirinkimo dienos. Pakartotiniam bendrijos steigiamajam susirinkimui taikomos LR Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 6 straipsnio nuostatos.
• Steigiamajame susirinkime priėmus sprendimą dėl bendrijos steigimo ir patvirtinus bendrijos įstatus, steigiamojo susirinkimo pirmininkas įstatus ir kitus bendrijos steigimo dokumentus pateikia notarui, kuris įvertina jų atitiktį įstatymams ir patvirtina.
• Notaro patvirtintus bendrijos steigimo dokumentus steigiamojo susirinkimo pirmininkas pateikia Juridinių asmenų registrui, kuris per 20 darbo dienų privalo registruoti bendriją arba pranešti apie atsisakymą registruoti, nurodant atsisakymo priežastį. Bendrija laikoma įsteigta ir įgyja juridinio asmens statusą nuo įregistravimo Juridinių asmenų registre dienos.
• Juridinių asmenų registre įregistruotos bendrijos steigimo išlaidas apmoka butų ir kitų patalpų savininkai proporcingai savo daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje.
• Nuo bendrijos įregistravimo Juridinių asmenų registre dienos baigiasi jungtinės veiklos sutartis, bendrojo naudojimo objektų administratoriaus įgaliojimai. Bendrojo naudojimo objektų administratorius, pagal jungtinės veiklos sutartį įgaliotas asmuo ar pastato statytojas privalo per 30 dienų nuo bendrijos įregistravimo dienos perduoti įsteigtai bendrijai nepanaudotas butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų kaupiamąsias lėšas, skirtas pastatui (pastatams) atnaujinti ir kitoms bendrosioms reikmėms, taip pat turimus pastato (pastatų) statybos ir techninės inventorizacijos dokumentus.

Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas

Daugiabučio namo savininkų bendrijos steigiamojo susirinkimo protokolo formos ir steigiamojo susirinkimo dalyvių sąrašo formos

Teisių ir prievolių susijusių su atskirto gyvenamojo namo (namų) bendrojo naudojimo objektų priežiūra ir kitokiu tvarkymu, reorganizavus daugiabučių namų savininkų bendriją, perdavimo akto pavyzdinė forma

Pavyzdiniai įstatai daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijos, kurioje valdymo organas yra vienvaldis bendrijos pirmininkas

Pavyzdiniai įstatai daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijos, kurioje valdymo organai yra bendrijos pirmininkas ir bendrijos valdyba

Pavyzdiniai įstatai daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijos, kurioje valdymo organai yra bendrijos pirmininkas ir bendrijos valdyba ir bendrijoje yra Įgaliotinių susirinkimas

Jungtinės veiklos sutartis (toliau JVS), steigimas ir registravimas:

Kiek paprastesnis daugiabučio valdymo būdas nei bendrijos steigimas būtų JVS. Tai labai panašu į bendriją, pagrindinis skirtumas tik tas, kad nereikia steigti juridinio asmens, o tai, aišku, palengvina situaciją. 
JVS numatoma, kaip patalpų savininkai tvarkys bendrus reikalus, valdys ir prižiūrės daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektus, jei sutarties formos reikalavimų nesilaikoma, sutartis negalioja. Tokia forma daugiausia taikytina tik nedideliems namams, kurių bendrasavininkiai įgalioja ką nors vieną atstovauti visiems ar pasirašyti sutartį dėl namui reikalingų paslaugų teikimo su kokia nors administruojančia įmone. Šis valdymo būdas turi šiek tiek rizikos, nes to vieno žmogaus vardu yra atidaroma banko sąskaita, jis valdo finansinius srautus – taigi čia irgi gali kilti nesklandumų.

• Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis yra sutartis, kuria du ar daugiau asmenų (partnerių), kooperuodami savo turtą, darbą ar žinias, įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai (CK 6.969 straipsnio 1 dalis). Savininkai pasirašydami JVS į visą valdymą atiduoda į fizinio asmens rankas, tačiau tas asmuo būtinai turi būti vienas iš savininkų. Išrinktajam tenka panaši atsakomybė kaip ir bendrijos pirmininkui.
• Butų ir kitų patalpų savininkai, kurie yra nepatenkinti administratoriaus veikla, gali organizuoti susirinkimą dėl JVS. Sprendimą priima dauguma. Surašomas sprendimų priėmimo protokolas, pasirašoma Jungtinės veiklos sutartis, išrenkamas įgaliotas asmuo. Daugiabučio namo valdymas JVS įregistruojamas Nekilnojamojo turto registre. Informacija apie pasirašytą sutartį ir jos įregistravimą pateikiama namo administratoriui ir savivaldybei. Namas išbraukiamas iš administruojamų namų sąrašo. Administratorius per 30 dienų nuo sutarties pasirašymo perduoda namo valdymą.

Jungtinės veiklos sutarties pavyzdinė forma

Bendrojo naudojimo objektų administratorius:

Jei savininkai neatlieka savo pareigos – patys nesirūpina savo daugiabučiu, t. y. nesteigia bendrijos ir neinicijuoja jungtinės veiklos sutarties, tada vadovaujantis įstatymais savivaldybė turi skirti administratorių.
Savivaldybės skiriamas administratorius yra kraštutinė priemonė, ja siekiama garantuoti tinkamą daugiabučio namo priežiūrą tol, kol savininkai nesiims jos organizuoti patys. Įstatymų nustatyta tvarka savininkų balsų dauguma visuotiniame susirinkime arba surengus apklausą, priimtas sprendimas bus pagrindas savivaldybei priimant sprendimus dėl administravimo skyrimo. Pastarąją valdymo formą pasirinkę daugiabučio gyventojai administratorių gali rinktis iš administruojančių įmonių sąrašo, kurį sudaro ir viešai paskelbia Lazdijų rajono savivaldybė.

• Svarbiausia administratoriaus funkcija yra įtraukti savininkus į jų turto valdymą, nuolat informuoti juos apie realią turto būklę, įgyvendinti įsakymų ir kitų teisės aktų nustatytus privalomuosius reikalavimus, susijusius su bendrojo naudojimo objektų, taip pat įstatymų nustatyta tvarka daugiabučiam namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir kitokiu tvarkymu.
• Visus būtinus klausimus administratorius turi spręsti visuotiniuose bendrasavininkių susirinkimuose.
• Išlaidas, susijusias su administravimu, turės apmokėti butų ir kitų patalpų savininkai proporcingai jų daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje, kitaip sakant, patvirtintą1 m² administravimo tarifą pagal buto savininkui nuosavybės teise priklausantį plotą.
• Administratorius samdo įmones, kurios pagal sudarytas sąmatas suremontuoja pastatus.
• Remontui renkamos kaupiamosios lėšos.
• Daugiabučių namų gyventojai kiekvieną mėnesį administratoriui moka „Būsto“ mokesčius už suteiktas paslaugas.
• Administratorius privalo, pasibaigus metams, duomenis apie kaupiamas lėšas pateikti namo gyventojams.
• Svarbu tikrinti surinktų lėšų panaudojimą, kam ir kur jos panaudotos, paprašyti pateikti atliktų darbų aktus.
• Administratoriai atlieka nuolatinius pastatų konstrukcijų ir inžinerinių namų sistemų stebėjimus, pastebėtus defektus fiksuoja ir įrašo į namo techninės priežiūros žurnalus. Pasibaigus žiemai, sudaromos komisijos ir atliekamos namų konstrukcijų apžiūros, surašant namo apžiūros aktus. Jų pagrindu atliekami privalomieji remonto darbai.
• Administruojančios įmonės atlieka ir namų remonto darbus, sistemingai prižiūri bendrojo naudojimo namo konstrukcijas, kiekvienam namui pildo žurnalus, kuriuose nurodo trūkumus ir priemones tiems trūkumams pašalinti.
  Administratorius veikia vadovaudamasis Savivaldybės administracijos direktoriaus patvirtintais nuostatais, taip pat kitais norminiais dokumentais, reglamentuojančiais pastatų ir jų inžinerinių sistemų naudojimą ir priežiūrą.
• Administravimas pasibaigia įregistravus daugiabučio namo savininkų bendriją ir jos įstatus arba sudarius patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartį, taip pat kitais Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nustatytais atvejais.

Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo nuostatai

Asmenų, pretenduojančių teikti Lazdijų rajono savivaldybės teritorijoje daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugas, sąrašas

Žemiau pateikiamos nuorodos į aktualius teisės aktus.

• Civilinis kodeksas
• Administracinių nusižengimų kodeksas
• Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas

• Daugiabučių namų ar kitos paskirties pastatų savininkų bendrijos steigiamojo susirinkimo protokolo ir susirinkimo dalyvių sąrašo pavyzdinės formos

• Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijos narių balsavimo raštu tvarka

• Teisių ir prievolių perdavimo reorganizavus daugiabučio namo bendriją akto pavyzdinė forma

• Pavyzdinė jungtinės veiklos sutarties forma

• Bendrojo naudojimo objektų administratoriaus atrankos ir skyrimo tvarkos aprašas

• Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai

• Daugiabučio namo ar kitos paskirties pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objektų aprašo pavyzdinė forma

• Butų ir kitų patalpų savininkų lėšų kaupimo tvarka

• Daugiabučio namo priežiūros ir atnaujinimo darbų pirkimų pavyzdinės taisyklės

• Prekių, paslaugų ir darbų, susijusių su administruojamu daugiabučiu namu, pirkimo aprašas 

• Daugiabučių namų techninės priežiūros, kai ją vykdo savivaldybės paskirtas namo administratorius, tarifo apskaičiavimo metodika

• Daugiabučio namo priežiūros plano ir administratoriaus veiklos ataskaitos pavyzdinės formos

• Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo šaukimo, darbotvarkės ir sprendimų skelbimo tvarka

• Butų ir kitų patalpų savininkų balsavimo raštu tvarka

• Valdytojų veiklos priežiūros ir kontrolės pavyzdinės taisyklės